Tâm lý “gom hàng” do quỹ đất đang dần thu hẹp, phát triển hạ tầng ăn theo dự án để sinh lợi cao đã khiến không ít các nhà đầu tư, người dân đang dốc tiền vào đất nền. Cuộc “đi săn” đất nền đã khiến cho giá đất tăng vọt một cách chóng mặt, dễ phát sinh rui ro về giá và gây tác động chung cho toàn thị trường bất động sản.

Giới đầu nậu, cò đất làm giá

Theo chân một nhân viên nhà đất tên Nam tại quận 9, TP.HCM chúng tôi tìm đến khu đất nền thuộc phường Phú Hữu, đây được xem là điểm nóng mua bán đất nền do ăn theo các dự án phát triển hạ tầng đô thị xung quanh. Anh Nam dẫn chúng tôi đến một khu đất đang xây dựng lẻ tẻ và còn nhiều đất trống đã được san lấp, phân lô, đồng thời đưa cho chúng tôi một bản đồ phân lô bán nền để dễ dàng chọn lựa vị trí. Theo anh Nam, chúng tôi nên đặt cọc tiền trước để giữ đất vì hàng loạt lô đất đã nhanh chóng bán hết trong thời gian ngắn và không ngừng tăng giá. Khi được hỏi về pháp lý khu đất thì anh Nam đưa ra hàng loạt giấy tờ để nhằm thuyết phục chúng tôi và cam kết sẻ tách sổ cho chúng tôi khi xây nhà để ở!

Không chỉ có quận 9, TP.HCM mới sốt đất, mà một số quận huyện như Bình chánh, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi hay các vùng phụ cận TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai cũng tăng gía từng ngày. Điều đáng lo ngại là một số dự án khủng tại các vùng phụ cận TP.HCM chỉ nằm ở mức xin chấp thuận đầu tư từ các doanh nghiệp gửi cho UBND TP.HCM, thế nhưng giới cò đất và đầu nậu đã lợi dụng để tạo nên cuộc chạy đua gom đất nền, đẩy giá đất lên cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Theo anh Huy ngụ tại quận Tân Bình, TP.HCM cho biết: “Hai vợ chồng trẻ muốn sở hửu riêng cho mình một căn nhà liền thổ, hoặc đất nền để cất nhà vì ngại ở chung cư. Nhưng sau một thời gian quần thảo các quận huyện ngoại thành để tìm miếng đất nền nhưng quá khó do giá đất rất cao vượt quá túi tiền của mình. Sau một thời gian săn đất nền không được do giá cao quá mức, tôi cảm thấy thực sự nản lòng, nhưng may mắn có người bạn cùng cơ quan giới thiệu cho căn nhà cấp 4 tại quận 12 với giá tạm chấp nhận được nên quyết định mua ngay.”

Theo ông Lê Hoàng Châu chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), rõ ràng quỹ đất là có giới hạn và dần thu hẹp lại, tuy nhiên đây không phải là yếu tố làm tăng giá đất như hiện nay, thực chất giá đất một số quận, huyện vùng ven tại TP.HCM đang tăng đột biến là do đồn thổi của giới đầu nậu, cò đất đang làm giá và khuấy động thị trường, làm cho giá đất tăng cao và ảo.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh cho rằng: “Có rất nhiều yếu tố để đất nền thu hút khách hàng. Thứ nhất là tâm lý phần lớn người Việt Nam vẫn thích sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Đối với nhiều người, đất vẫn là thứ tài sản quý giá nhất không chỉ bảo tồn giá trị bền vững mà còn có khả năng gia tăng theo thời gian.

Đang san lấp mặt bằng bán nhà liền thổ thuộc dự án Vạn Phúc Riveride City trên quốc lộ 13, quận Thủ Đức, TP.HCM.

Thứ hai, theo báo cáo của nhiều công ty nghiên cứu thị trường, nguồn cung phân khúc căn hộ nhất là căn hộ cao cấp đang mất cân đối trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm. Do đó, nhiều nhà đầu tư có xu hướng chuyển dòng tiền vào phân khúc đất nền để đồng vốn dễ sinh lời và đảm bảo tính thanh khoản.”

Đất nền giá ảo rủi ro cao

Việc các doanh nghiệp, cá nhân đua nhau gom đất, phân lô, bán nền đã tạo nên một cơn sốt đất, vì lợi nhuận cao nhiều cá nhân doanh nghiệp đã lờ đi quy hoạch của TP.CHM, hay sự hợp tác giữa các công ty mua bán đất thiếu trung thực tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người tiêu dùng. Trong thời gian qua, nhiều người dân đã tìm đến báo chí, các cơ quan ban ngành để phẩn ánh tình trạng bán hàng gian dối của một số doanh nghiệp nhằm trục lợi bất chính, gây hoang mang cho người tiêu dùng.

Đó là trường hợp của anh N.H.Vũ, ngụ tại quận Gò Vấp, năm 2002 anh Vũ có thực hiện giao dịch mua đất nền tại Khu quy hoạch dân cư 5,5 ha – Gò Cát – Phường Phú Hữu – Quận 9 – TP.HCM với  công ty cổ phần Đông Dương do ông Đỗ Trường Sơn làm tổng giám đốc. Nhưng sau một thời gian dài chờ đợi anh Vũ vẫn không nhận được nền đất bởi lý do mà công ty Đông Dương đưa ra là vướng quy hoạch khu cây xanh của Sở quy hoạch TP.HCM. Tuy vậy công ty cổ phần Đông Dương cũng không giao nền đất khác, hay đưa ra mức thỏa thuận đền bù thỏa đáng cho anh Vũ dẫn đến tranh chấp kéo dài.

Hay như trường hợp của công ty cổ phần địa ốc Kim Phát bị khách hàng tố lừa đảo đã lùm xùm trên một số báo, đài trong thời gian qua. Hàng chục khách hàng tố Kim Phát gian lận trong bán hàng, tự ý đẩy giá lên quá cao, bán nền đã có chủ cho khách dẫn đến tranh chấp!?  Hiện tại các khách hàng đã làm đơn tố giác lên cơ quan công an và khởi kiện lên Tòa án tại TP.HCM đối với công ty Kim Phát nhằm đòi lại quyền lợi chính đáng của mình.

Ông Lê Hoàng Châu cảnh báo, riêng phân khúc nền nền hoàn toàn có thể xảy ra vỡ “bong bóng” trong năm 2017 ở loại hình đất nền không chính thống, còn đất nền chính thống và đặc biệt là giá bán đất nền dưới dạng nhà liền thổ ở một số dự án là giá thật, như dự án Lakeview City 30ha của Novaland tại quận 2, TP.HCM. Còn hiện nay tại huyện Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi ăn theo dự án của Tập đoàn Tuần Châu về đề án phát triển Đại lộ ven sông Sài Gòn để tăng giá đất là bất hợp lý do dự án chỉ mới nằm ở giai đoạn chờ xét duyệt của UBND TP.HCM và dự án này có thể không triển khai nếu không khả thi - ông Châu chia sẻ.

Chia sẻ về vấn đề rủi ro trong đầu tư đất nền hiện nay bà Kim Oanh cho rằng: “Hiện nay, mặt bằng giá bất động sản tăng hầu hết ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ cho đến đất nền, nhà phố chứ không riêng một loại hình sản phẩm nào. Tuy nhiên, như tôi đã nói, do tâm lý chuộng đất nền của người dân và dấu hiệu mất cân đối cung - cầu của phân khúc căn hộ, nên đất nền sẽ được nhiều người chú ý hơn và giá cũng theo đó tăng mạnh hơn.

Theo tôi, để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư không nên “bỏ hết trứng vào một giỏ” mà cần chia nhỏ danh mục đầu tư. Đặc biệt, trước khi quyết định “xuống tiền”, người mua cần lựa chọn những khu vực có dân cư đông đúc, gần khu công nghiệp, hạ tầng đang phát triển mạnh và mang tính kết nối cao,…để có thể gia tăng thêm lợi nhuận từ việc khai thác kinh doanh thương mại, cho thuê, xây nhà trọ.

Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, người mua đất nền cần lưu tâm đến các vấn đề pháp lý để tránh “tiền mất tật mang”. Mặt khác, khi thị trường “có biến”, các sản phẩm có pháp lý đầy đủ sẽ đảm bảo tính thanh khoản tốt hơn rất nhiều.”

Đình Quân (BVPL)