Theo dự báo từ DKRA Vietnam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2022 có thể phục hồi và tăng so với năm 2021, tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trong khi TP.HCM tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu.

Năm 2021, trong khi phân khúc đất nền và căn hộ trên thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận tiếp tục duy trì đà sụt giảm từ năm 2020, phân khúc nhà phố biệt thự và một số loại hình bất động sản nghỉ dưỡng lại có sự phát triển đáng chú ý. Bước sang năm 2022, dự báo thị trường có thể hồi phục với mức độ tích cực tùy từng phân khúc cụ thể. Cũng trong năm này, do ảnh hưởng từ dịch Covid-19 đã thúc đẩy việc áp dụng công nghệ vào lĩnh vực bất động sản diễn ra nhanh hơn. Ở giai đoạn phong tỏa, giãn cách toàn xã hội, nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối đẩy mạnh hoạt động giới thiệu dự án, mở bán trực tuyến trên nhiều nền tảng công nghệ khác nhau.

Toàn cảnh Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2021 do DKRA Vietnam tổ chức

Dự báo thị trường BĐS năm 2022

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới có thể lên đến khoảng 30,000 căn, đặc biệt tăng mạnh ở TP.HCM và Bình Dương, riêng Long An và Tây Ninh nguồn cung mới có thể tiếp tục khan hiếm. Sức cầu tăng so với năm 2021, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát ở năm 2019. Tại TP.HCM, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở TP.Thủ Đức. Căn hộ hạng A và hạng B dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm. Căn hộ hạng sang tăng mạnh và có thể xác lập mặt bằng giá mới.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự duy trì mức ổn định, tương đương năm 2021. Đồng Nai có thể tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới. Riêng tại TP.HCM, khu Đông (tức TP.Thủ Đức) vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung của loại hình bất động sản gắn liền với đất. Những dự án nằm trong khu đô thị lớn, có hạ tầng giao thông kết nối tốt, được quy hoạch bài bản bởi chủ đầu tư uy tín và có giá trị khoảng 15 tỷ đồng/căn sẽ được ưu tiên lựa chọn.

TS Võ Trí Thành - Chuyên gia kinh tế, Nguyên phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Trung ương (CIEM) phân tích những chính sách tài chính và kinh tế vĩ mô năm 2022

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel và biệt thự nghỉ dưỡng có thể tăng so với năm 2021, tập trung chủ yếu ở những thị trường quen thuộc như Bình Thuận, Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu, Thanh Hóa. Sức cầu chung toàn thị trường vẫn là những thách thức, chưa có nhiều dấu hiệu tích cực để thay đổi đột biến. Bên cạnh đó, mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) tiếp tục nhận được nhiều quan tâm. Đặc biệt, khách hàng tin tưởng vào thương hiệu quản lý vận hành quốc tế hơn những chương trình cam kết lợi nhuận.

Thời điểm thích hợp để định vị thị trường

Cùng với sự phát triển và những biến động về kinh tế, xã hội,... lớn trong 5 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và khu vực TP.HCM nói riêng cũng đã phát triển mạnh mẽ. Bên cạnh đó, thị trường cũng thể hiện nhiều đặc điểm bao gồm tích cực và các vấn đề bất cập còn tồn tại.

Trước hết, sự sôi động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự phát triển của kinh tế và đô thị. Về cơ chế, chính sách, có thể thấy Luật Kinh doanh bất động sản đã "cởi mở" hơn khi người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Bên cạnh đó, thị trường ghi nhận sự phát triển của các loại hình mới như condotel, officetel,... Đáng chú ý, chịu ảnh hưởng đáng kể từ dịch Covid-19 và các đợt giãn cách toàn xã hội trong năm qua, hình thức bán hàng trực tuyến được ứng dụng trên nhiều nền tảng. Thị trường cũng bắt đầu xuất hiện mô hình đầu tư bất động sản chia nhỏ qua công nghệ.

Bên cạnh tín hiệu lạc quan, thị trường cũng tồn tại các bất cập không nhỏ. Trước hết là sốt đất ảo xuất phát từ những thông tin vô căn cứ. Mặc dù các tác động từ dịch Covid-19 làm nguồn cung mới và sức mua sụt giảm đáng kể, nhưng lại hình thành nghịch lý trên thị trường khi giá bán thứ cấp có xu hướng giảm trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, còn giá bán sơ cấp tăng. Trong đó, bất động sản hạng sang liên tục xác lập mặt bằng giá mới. Tiếp đến là sự bất cân đối nguồn cung căn hộ ở các phân khúc. Cụ thể, căn hộ hạng sang và hạng A chiếm đa số, trong khi loại hình căn hộ vừa túi tiền thiếu vắng. Tính đến năm 2021, thị trường đã vắng bóng căn hộ hạng C có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 trong 2 năm liên tục.

Trong quá trình nâng cấp, định vị lại, cần lưu ý điều chỉnh các tiêu chí giá mới trong phân cấp loại hình căn hộ sao cho phù hợp với sự vận động của thị trường. Cụ thể, khung giá phù hợp để xác định căn hộ hạng C là dưới 35 triệu đồng/m2, căn hộ hạng B từ trên 35 -  60 triệu đồng/m2, căn hộ hạng A từ trên 60 - 100 triệu đồng/m2 và hạng sang từ trên 100 triệu đồng/m2.

Trên nền tảng của các tiền đề hiện hữu, DKRA Vietnam cho rằng năm 2022 là thời điểm phù hợp để định vị lại thị trường bất động sản, đưa thị trường phát triển tương xứng với tầm vóc quốc gia và bắt kịp xu hướng các nước lân cận như Thái Lan, Malaysia, Singapore,…

Link livestream đã phát sóng

 

 

Minh Dũng